질문과 검토 기준
대항력 있는 임차인이 있으면 보증금을 떠안게 되나요?
대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 모두 돌아가지 않으면 남은 금액을 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 최저가만 보지 말고 전입일과 최선순위 설정일, 확정일자와 배당요구를 확인해 떠안을 수 있는 금액을 비용에 넣으세요.
대항력은 언제 생기나요?
주택에 입주하고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 경매에서는 이 날짜가 매각물건명세서의 최선순위 설정일보다 앞서는지를 봅니다. 앞선 임차인은 선순위 임차인이라고 부르며, 집이 경매로 팔려도 권리가 바로 사라지지 않을 수 있습니다.
왜 낙찰자가 부담하게 되나요?
경매로 팔리면 임차권은 원칙적으로 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다(같은 법 제3조의5 단서). 확정일자를 갖추고 배당요구를 한 임차인은 순위에 따라 매각대금에서 배당을 받을 수 있지만(제3조의2), 배당으로 채우지 못한 나머지는 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다.
가상의 계산 예시
보증금 2억 원인 선순위 임차인이 배당으로 5천만 원만 받는다고 가정하면 남은 1억 5천만 원을 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 최저가가 아무리 낮아도 낙찰대금에 이 금액과 취득 비용을 더해 검토해야 합니다. 실제 물건이나 확정된 배당표가 아닌 단순 산술 예시입니다.
집이 비어 있어도 확인하세요
임차인이 이사를 나갔더라도 주택임차권등기를 마쳤다면 이미 가진 대항력은 유지됩니다(같은 법 제3조의3). 현장이 비어 있다는 이유로 임차인 문제가 없다고 판단하지 마세요.
입찰 전 확인 목록
매각물건명세서에서 최선순위 설정일과 임차인의 전입일·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. '매수인에게 대항할 수 있는' 또는 '인수' 문구가 있는지 보고, 배당으로 돌려받지 못할 수 있는 금액을 준비 현금에 넣으세요. 상가는 상가건물 임대차보호법이 적용되어 확인할 기준이 다릅니다.
이 설명의 근거와 확인할 곳
원문 링크와 실제 확보·검토한 자료는 구분합니다. 물건별 최신 자료와 적용 조건을 다시 확인하세요.